Novi Zakon o najmu stanova: što predlaže nacrt iz 2026.
Ministarstvo prostornoga uređenja je od 3. kolovoza do 2. rujna 2026. imalo u javnom savjetovanju nacrt novog Zakona o najmu stanova. Nacrt predlaže da svaki novi ugovor o dugoročnom najmu bude solemniziran kod javnog bilježnika, polog od jedne najamnine ako se ne dogovori drukčije, otkaz najmoprimca bez obrazloženja uz rok od 60 dana i povećanje najamnine najviše jednom godišnje. Dok novi zakon ne bude donesen i ne stupi na snagu, vrijedi Zakon o najmu stanova iz 1996.
Objavljeno 10. 11. 2026.
Najam stanova u Hrvatskoj i danas uređuje zakon iz 1996. Vlada je u srpnju 2026. predstavila nacrt novog Zakona o najmu stanova, koji bi taj zakon zamijenio. Ovdje je sažetak onoga što nacrt predlaže, prema podacima Ministarstva i javno objavljenim izvještajima. To je prijedlog, ne zakon na snazi: tekst se do donošenja može promijeniti.
Gdje je zakon sada
- 31. srpnja 2026. ministar Branko Bačić predstavio je nacrt.
- 3. kolovoza – 2. rujna 2026. nacrt je bio u javnom savjetovanju.
- Nakon savjetovanja zakon ide Vladi i Hrvatskome saboru. Do donošenja i stupanja na snagu vrijedi Zakon o najmu stanova iz 1996.
Stanje provjeravamo i ažurirat ćemo ovaj vodič, predložak ugovora o najmu i obrazac za otkaz kad zakon bude donesen.
Što nacrt predlaže
| Danas (zakon iz 1996.) | Nacrt (2026.) | |
|---|---|---|
| Oblik ugovora | pisani ugovor | ugovor solemniziran kod javnog bilježnika |
| Polog | nije propisan, stvar dogovora | jedna najamnina, ako se ne dogovori drukčije |
| Otkaz najmoprimca | ugovor na neodređeno: najmanje 3 mjeseca prije iseljenja | bez obrazloženja, rok 60 dana, ako ugovor ne određuje drukčije |
| Opomena prije otkaza najmodavca | pisana, rok 30 dana | pisana, rok 15 dana, zatim rok za iseljenje najmanje 30 dana |
| Otkaz bez krivnje najmoprimca | samo uz osiguran drugi stan (ugovor na neodređeno) | rok za iseljenje najmanje 6 mjeseci (12 nakon 5 godina najma, 6 mjeseci više ako u stanu živi dijete); ugovorom kraće, ali ne ispod 3 mjeseca |
| Povećanje najamnine | ne prije isteka godine dana | najviše jednom godišnje, uz najavu 30 dana, najviše za rast cijena stanova prema DZS-u |
| Pregled stana | radi popravaka i provjere korištenja | dva puta godišnje uz najavu, ako se ne dogovori drukčije |
| Zapisnik o primopredaji | nije propisan | obvezan, sa stanjima brojila i fotografijama svake prostorije |
Zaštita najmodavca preko Agencije
Nacrt uvodi i novi mehanizam: ako najmoprimac ne plaća, najmodavcu bi neplaćeno pod određenim uvjetima isplatila Agencija za osiguranje radničkih tražbina. Uvjeti bi bili solemniziran ugovor dostavljen Agenciji, godišnja članarina najmodavca do 2 % godišnje najamnine (procjena: oko 40 do 150 eura) i bjanko zadužnica najmoprimca do 10.000 eura.
Što to znači danas
Dok novi zakon ne stupi na snagu:
- ugovori se sklapaju po zakonu iz 1996. (pisani oblik, bez obvezne solemnizacije)
- otkazni rokovi i opomene idu po postojećem zakonu
- polog je i dalje stvar dogovora (vodič o pologu)
Neke dobre prakse iz nacrta vrijedi primijeniti već sada: zapisnik o primopredaji sa stanjima brojila i fotografijama te jasno upisan polog i rok njegova povrata.
Izvori
- Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine: okončana savjetovanja (Zakon o najmu stanova, savjetovanje 3. 8. – 2. 9. 2026.)
- e-Savjetovanja: Zakon o najmu stanova
- HRT: Novi zakon o najmu bolje štiti najmoprimce, ali i najmodavce (31. 7. 2026.)
- Zakon o najmu stanova (važeći tekst)
Česta pitanja
Je li novi Zakon o najmu stanova na snazi?
Prema podacima koje imamo (stanje 10. 11. 2026.), nije. Nacrt je bio u javnom savjetovanju od 3. kolovoza do 2. rujna 2026., a vrijedi Zakon o najmu stanova iz 1996. Provjeri stanje na stranicama Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine i Hrvatskoga sabora.
Hoće li ugovor o najmu morati ići javnom bilježniku?
Prema nacrtu, svaki novi ugovor o dugoročnom najmu trebao bi biti sastavljen ili solemniziran kod javnog bilježnika. Tako bi bio ovršna isprava, pa se iseljenje i naplata duga ne bi morali tražiti dugom parnicom.
Koliki će biti polog prema novom zakonu?
Nacrt predlaže polog od jedne mjesečne najamnine pri useljenju, ako se ugovorom ne dogovori drukčije.
Koliki je otkazni rok za podstanara prema nacrtu?
Najmoprimac bi mogao otkazati ugovor bez navođenja razloga, uz otkazni rok od 60 dana, ako ugovorom nije drukčije određeno.
Koliko se smije povećati najamnina prema nacrtu?
Najviše jednom godišnje, uz najavu najmanje 30 dana unaprijed, i najviše za rast cijena stambenih nekretnina u prethodnoj godini prema Državnom zavodu za statistiku. Ugovorne odredbe koje dopuštaju više bile bi ništetne.
