Tko plaća pričuvu? Najmodavac ili najmoprimac?

Pročelje stambene zgrade s balkonima
Fotografija: Abbie Bernet / Unsplash

Ažurirano 19. 10. 2026. · prvi put objavljeno 8. 8. 2022.

Tko plaća pričuvu zgrade kad je stan u najmu, vlasnik ili podstanar? To je jedno od najčešćih pitanja kod najma. Odgovor je jednostavan, ali s jednim „ali”.

Što kaže zakon

Od 1. siječnja 2025. pričuvu uređuje Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (Narodne novine 152/24). Prema njemu, zajedničku pričuvu plaćaju suvlasnici zgrade, razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, i to mjesečno, na poseban račun pričuve. Zakon propisuje i najmanji iznos pričuve, a ako suvlasnici ne donesu program održavanja, pričuva može biti i nekoliko puta veća.

Zakon je pričuvu, dakle, stavio na teret vlasnika. Ako pričuva nije plaćena, opomene i ovrha idu prema vlasniku stana, ne prema podstanaru.

Što se može dogovoriti ugovorom

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada ne uređuje odnos između vlasnika i njegova najmoprimca, pa njih dvoje mogu dogovoriti da trošak pričuve za vrijeme najma snosi najmoprimac. Zakon o najmu stanova traži da se u ugovoru navede koji se troškovi vezani uz stanovanje plaćaju i na koji način. Ako je u ugovoru jasno upisano da najmoprimac vlasniku nadoknađuje pričuvu, to je valjan dogovor između vas dvoje. Prema zgradi i dalje odgovara vlasnik.

Zato je važno da prije potpisa:

  • znaš je li pričuva uključena u najamninu ili se plaća posebno
  • ako je plaćaš ti, znaš koliki je iznos i to uračunaš u ukupnu cijenu najma
  • sve to bude upisano u ugovor, zajedno s ostalim režijama

Još dvije stvari koje vrijedi znati

Suvlasnici zgrade mogu ugovorom o suvlasništvu odrediti da stanovi koji se iznajmljuju više osoba ili se koriste za kratkoročni najam plaćaju i do dvostruko veću pričuvu. Ako najmodavac spomene da je pričuva „veća jer je stan u najmu”, to je mogući razlog.

Vlasnik je dužan predstavniku suvlasnika javiti promjenu najmoprimca najkasnije 15 dana od promjene.

Kako kaže ona narodna: pametan piše, budala pamti. Što više detalja upišete u ugovor, manje je kasnije nesporazuma.

Izvori

Tražiš stan za najam? Jedna pretraga za Njuškalo, Index oglase, Crozillu i druge oglasnike, za 128 gradova. Otvori tražilicu →

Još vodiča

Kako iznajmiti stan ili kuću (na pametniji način)Priprema, ugovor o najmu, režije i pričuva, preuzimanje stana i otkaz ugovora: osnove dugoročnog najma stana ili kuće u Hrvatskoj.
Najam stana u Zagrebu: kako odabrati lokacijuKako odabrati kvart za najam stana u Zagrebu: javni prijevoz, parking u zonama i parking na ulici.
Studija: podstanari imaju višu razinu markera stresa od vlasnika stanovaBritanska studija iz 2019. usporedila je razinu C-reaktivnog proteina kod podstanara i vlasnika stanova. Što je pokazala i što to znači za najam.
Porez na najam stana: koliko se plaća i kako prijaviti najamKoliki je porez na dohodak od najma stana, kako se računa, s primjerom u eurima, i kako se ugovor o najmu prijavljuje Poreznoj upravi.